Facebook
Menu

Каждую неделю бесплатная рассылка новостей
на актуальные темы.

www.muratordom.com.ua na Google+
Для чего нужна смета по строительству?

Смета – это деталь­ный перечень операций, составляющих все работы по строительству дома с указанием их ...

смотреть больше
Закрыть
Shop online Помощь Теги Newsletter

Жизнеобеспечение в загородном доме

В городе все блага цивилизации доступны любому. Переезжая в загородный дом, человек сталкивается с множеством проблем, связанных с коммунальными и бытовыми услугами. Как же организовать цивилизованный быт?

Покупая квартиру в городе, человек не задает себе вопросов о том, будут ли у него электроэнергия и газ, как организован вывоз мусора, убирается ли придомовая территория, смогут ли дети ходить в школу неподалеку от дома, как вызвать врача. Если что-то из перечисленного горожанину недоступно или услуга предоставляется некачественно, человек жалуется местным властям, требуя положенных ему комфорта и удобств.
Когда, решившись «сбежать от городского шума и суеты», он переезжает за город, ему зачастую предоставляется возможность оценить преимущества городской жизни, которых он раньше не замечал.
Оказывается, что платой за удовольствие жить среди полей и лесов является необходимость самостоятельно решать бытовые вопросы – организовывать электро- и газоснабжение, подачу воды и водоотвод, вывоз мусора и охрану. Каким-то образом нужно решать вопросы закупок, бытового и медицинского обслуживания, пользования детским садом и школой. Что же нужно знать, чтобы справиться с задачей обеспечения комфорта загородной жизни юридически грамотно и оптимально с финансовой точки зрения?

Определение понятий
Загородный дом. Условимся, что в дальнейшем под этим термином мы будем понимать не только дом, расположенный за пределами населенного пункта, но и любой дом в деревне, пгт или небольшом городке, где условия жизни приближены к сельским.
Блага цивилизации или инфраструктура. Этими словами мы будем называть доступ к коммунальным услугам (электро-, газо- и водоснабжению, водоотводу, вывозу мусора, содержанию дорог), торговое, бытовое и медицинское обслуживание, доступ к образовательным учреждениям и другие услуги, получение которых хозяин дома сочтет необходимым для комфортного проживания (охрана, организация досуга).
Коттеджный городок/ поселок – это территория компактного постоянного загородного проживания. Им управляет компания или группа компаний.
Ее силами осуществляется застройка поселка согласно единому плану и/или определенным требованиям по этажности, площади, стилевому решению домов. Эта же фирма, как правило, обеспечивает наличие инфраструктуры и ее эксплуатацию, предоставляя блага цивилизации жителям коттеджного городка.
Словосочетание «коттеджный городок/поселок» стало общеупотребительным. Но юридически такого понятия не существует.
Поэтому под этим названием всегда скрывается одна из предусмотренных законом правовых форм. Это может быть садовое/дачное товарищество, обслуживающий кооператив либо другое объединение. Там, где это уместно, мы будем употреблять термин «коттеджный поселок» в общепринятом значении, а где это необходимо – уточнять его фактическую организационно-правовую форму.

От чего зависит правовая форма?
Вопросы обеспечения дома коммуникациями всегда решаются в той или иной юридической форме. Ее выбор зависит от нескольких факторов:
• расположение дома –в населенном пункте или за его пределами, в сложившейся застройке или в отдалении от нее;
• наличие/отсутствие инфраструктуры и технические возможности ее организации;
• характер благ. Обеспечение газом/электроэнергией и строительство дорог регулируются по-разному. Следовательно, и форма доступа к этим благам может быть различной;
• желание застройщиков получать те или иные дополнительные услуги;
• наличие тех или иных форм организации доступа к инфраструктуре на момент застройки (покупки дома) и эффективность их работы.
От этих факторов и их сочетания зависит возможность получения благ цивилизации и целесообразная правовая форма доступа к ним.

Населенный пункт, существующая застройка
В этом случае доступ к медицинским и детским учреждениям, торговому и бытовому обслуживанию осуществляется в обезличенном виде в рамках имеющейся в данном населенном пункте инфраструктуры. Доступ к коммунальным услугам может быть различным в зависимости от их вида.
Сегодня существует только одна стопроцентно доступная для всех населенных пунктов коммунальная услуга – электроснабжение. После покупки дома новому хозяину необходимо всего лишь переоформить в районном отделении областной энергоснабжающей организации договор о пользовании электроэнергией на свое имя.
Если индивидуального ввода в дом нет, хозяину нужно получить технические условия подключения к сетям. Для этого нужно обратиться в районное подразделение соответствующего облэнерго (в Киеве – ОАО «Киевэнерго»). Потом – заказать в специализированных организациях проект электроснабжения и монтаж линии до узла учета (счетчика).
Обычно районные подразделения облэнерго предоставляют информацию о местных специализированных проектных и строительных организациях. Рекомендуем обращаться именно в эти организации, так как они хорошо знают местные условия и имеют связи с местными чиновниками от энергетики.
Аналогично обстоит дело и с газоснабжением, если населенный пункт газифицирован.
Централизованные системы водоснабжения и канализации в районах усадебной застройки небольших населенных пунктов существуют редко. Но если они есть, то порядок доступа к ним такой же, как к электро-  и газоснабжению.

Еще одна необходимая услуга – вывоз мусора.
Для ее получения нужно заключить договор с соответствующей организацией. «Мусорная» проблема стоит в Украине особо остро. В небольших населенных пунктах его вывоз организован крайне плохо. Более того, из многих сел мусор не вывозится вообще. Причины – ограниченные ресурсы местных бюджетов и нежелание населения оплачивать услуги. Часто селяне предпочитают выбрасывать мусор на околицу, лишь бы не платить 2,5–15 грн на человека в месяц за вывоз мусора.
Если есть деньги, отсутствие централизованного водоснабжения и канализации не является проблемой. Все решается с помощью бурения артезианской скважины и устройства автономной очистительной системы.
Подвести к дому газ теоретически можно даже в негазифицированных населенных пунктах. Хозяин дома вправе обратиться в газопоставляющую организацию, получить техусловия на подключение, заказать проект и строительство газовых сетей. Но в данном случае технические условия будут обязывать заказчика проложить ветку от наличных сетей за свой счет. Газопровод может находиться в нескольких километрах от дома. Стоимость работ в данном случае будет неподъемной для среднестатистического домовладельца. Поэтому организация индивидуального доступа к газовым сетям при отсутствии газификации населенного пункта является случаем исключительным.
Если в населенном пункте есть некоторое количество застройщиков, желающих пользоваться газом, не дожидаясь плановой газификации, они могут использовать групповой способ организации доступа к этой услуге. Это значительно сократит размер вложений каждого инвестора. Для реализации группового способа финансирования домовладельцы (в данном случае они являются инвесторами) заключают договор с газопоставляющей организацией об инвестировании в строительство участка газопровода. Этот договор до недавнего времени разрабатывался газопоставляющими организациями и предлагался к подписанию в императивной форме, без права внесения поправок. Последние изменения в Закон Украины «О трубопроводном транспорте» устанавливают, что инвестирование в развитие сети за счет средств заказчиков будет осуществляться согласно Типовому договору, утвержденному Кабинетом Министров Украины. Договор будет определять порядок компенсации затрат инвесторов на развитие газовых сетей. Типовой договор еще не утвержден. Поэтому ситуация с дальнейшим финансированием развития газовых сетей лицами, желающими получить газ в негазифицированных населенных пунктах, остается неопределенной.
До упомянутых изменений в Законе инвесторам было целесообразно дополнительно заключать договор – между собой, чтобы установить порядок возврата инвестиций. В договоре указывалось, на каких условиях инвесторы в будущем будут давать согласие на подключение новых абонентов к построенным за их счет газовым сетям. Но украинцы не любят письменных обязательств. И договоренности обычно были устными. Когда дело доходило до необходимости давать согласие на подключение, все слова забывались. Каждый инвестор мог требовать столько денег, сколько ему было нужно на данный момент. Случалось, что новый абонент не мог заплатить за подключение и оставался без газа. Или же находил самого сговорчивого инвестора и подключался к его ветке.
Сейчас говорить о необходимости заключения договора инвесторов между собой преждевременно – условия Типового договора пока неизвестны. Возможно, порядок компенсации будет прописан настолько детально, что необходимость в отдельном договоре между инвесторами отпадет.

Населенный пункт, за пределами застройки
Села и пгт, планируя свой рост, расширяют границы и выделяют территории под новые жилые массивы. Земли находятся в населенном пункте, но в стороне от существующей застройки. Еще недавно (в период строительного бума) такие территории выделялись с намерением найти компанию, которая бы централизованно занялась застройкой и последующей эксплуатацией массива. Или же, наоборот, – по инициативе такой компании. Часто что-то «не клеилось»: компания-неудавшийся застройщик использовала территорию не как объект строительных инвестиций, а как предмет земельных спекуляций. Участки «поступали в продажу». И территория оставалась без необходимой инфраструктуры, хотя это не соответствовало закону. Если генпланом населенного пункта предусмотрена жилая застройка, должно быть обеспечено и строительство необходимых коммуникаций и инфраструктуры за счет средств бюджета. В местных бюджетах нет таких средств, да и власти неохотно вкладывают деньги в развитие, рассчитывая на внешних инвесторов. Таким образом, владельцы участков оставались наедине со своими проблемами. Совершенно очевидно, что индивидуальный способ доступа к благам в данном случае невозможен. Не будет же каждый застройщик тянуть к себе отдельную линию электропередач или газовую трубу! Это дорого, и не нужно так много линий. Достаточно одной, более мощной. Но каким образом организовать множество людей? Групповой способ тут не совсем подходит. В лучшем случае он позволит уменьшить количество линий.
Закон предусматривает создание  юридического лица. С одной стороны, оно объединяет всех заинтересованных, с другой – является отдельным правовым субъектом в отношениях с официальными структурами. Поэтому, когда речь идет о совершенно новой массовой застройке, объединенный способ – самый правильный.
Создание юрлица должно соответствовать целям застройщиков. «Правильной» правовой формой является обслуживающий кооператив, создание и деятельность которого регулируется Законом Украины «О кооперации». Обслуживающий кооператив – юридическое лицо, которое создается путем объединения физических и/или юридических лиц для предоставления услуг преимущественно своим членам (ст. 1). При этом риски, затраты и доходы делятся между ними (ст. 3). Основные задачи кооперативов:
• повышение жизненного уровня членов кооперативов, защита их интересов и социальных прав;
• создание и развитие необходимой инфраструктуры с целью удовлетворения потребностей членов кооператива в товарах, работах и услугах.
На практике можно встретить и другие формы организации застройщиков – общественные организации и даже общества с ограниченной ответственностью.
Общественные организации создаются и действуют на основании Закона Украины «Об объединениях граждан» для обеспечения законных социальных, экономических, творческих, возрастных, национально-культурных, спортивных и иных общих интересов. Анализ Закона показывает, что общественные организации являются формой, которая в меньшей степени соответствует целям застройщиков. Она больше подходит для организаций, объединяющих людей на основании общих культурных, спортивных интересов или для представительства и защиты интересов отдельных социальных групп (например, женщин, молодежи, пожилых людей), политических взглядов, для пропаганды тех или иных идей. Достаточно широкая распространенность общественных организаций объясняется тем, что Закон «О кооперации» был принят только в 2003 г. До этого единственной правовой формой, которая могла быть хоть сколько-нибудь пригодной для целей граждан, имеющих общие хозяйственные цели, связанные с организацией их повседневной жизни, было объединение граждан. Поэтому законодательство об объединении граждан пытались приспособить к целям застройщиков. Принятый в 2003 г. Закон «О кооперации» не содержал требований к организациям, которые, по сути, являются кооперативами, привести свои уставные документы в соответствие с новым законом. Поэтому объединения граждан продолжают существовать. Более того, часто застройщики не знают, что есть новый закон, более соответствующий их целям. Взяв за образец уставы уже существующих общественных организаций, они регистрируют новые общественные организации.
По сути, объединения граждан работают так же, как и обслуживающие кооперативы: основа их уставной деятельности – сбор средств граждан на создание и поддержание необходимой инфраструктуры.
К сожалению, встречаются также объединения застройщиков в форме обществ с ограниченной ответственностью (ООО). Эта организационно-правовая форма абсолютно не соответствует целям застройщиков. ООО создаются как субъекты предпринимательской деятельности с целью получения прибыли и последующего распределения ее между участниками (ст. 84 ГКУ). Их использование искажает саму суть совместной деятельности застройщиков и создает трудноразрешимые юридические проблемы. Мы не рекомендуем использовать такой способ объединения.

За пределами населенного пункта
За пределами населенного пункта приобрести земельный участок с домом или без него можно только, если он находится в составе земель, предназначенных для ведения садоводства или индивидуального дачного строительства. Обычно земельные массивы такого назначения предоставляются не отдельным гражданам, а специальным организациям, которые затем «нарезают» предоставленные массивы на участки и раздают их своим членам. Такая практика организации садоводства и дачного строительства возникла еще в советские времена. Тогда же были установлены и виды специальных организаций, управляющих загородным отдыхом – садовые и дачные товарищества или кооперативы. В те времена они появились в большом количестве и существуют до сих пор.
Но украинское законодательство не предусматривает возможности создания и регистрации таких юридических лиц, как садовые или дачные товарищества (кооперативы). В связи с этим в девяностые годы практически все товарищества изменили свою организационно-правовую форму, преобразовавшись в общественные организации. С 2003 г. у них появилась возможность получить более правильную форму – форму обслуживающего кооператива.
Покупая участок или дом на землях, отведенных для садоводства или дачного отдыха, новый хозяин одновременно вступает и в члены соответствующей общественной (обслуживающей) структуры. Таким образом, форма доступа к благам цивилизации членов садоводческих или дачных товариществ – общественная. Именно через товарищества на средства взносов их членов строится вся инфраструктура, которую выберет большинство членов товарищества.
Зачастую товарищества практически не работают, ограничиваясь сбором копеечных взносов за электроэнергию. Любые другие проекты благоустройства даже не рассматриваются, поскольку заранее обречены на провал в силу более чем скромного материального положения членов товарищества.
Случается, что землю в старых, существующих еще с советских времен товариществах покупают люди, доходы которых существенно отличаются от доходов большинства «садоводов». Например, в дачном массиве, заселенном пенсионерами, земли покупают состоятельные люди. Их требования к загородной жизни не соответствуют требованиям большинства членов товарищества. Такие «пришельцы» понимают, что требовать от общего собрания, например, организации охраны поселка бессмысленно. Но если новых хозяев домов с иным социальным статусом достаточно много, они могут создать свой собственный обслуживающий кооператив, с помощью которого будут решать вопросы организации более комфортной жизни, чем та, которая устраивает старожилов дачного поселка.

Коттеджный городок
Формально он может быть общественной организацией, обслуживающим кооперативом или обществом с ограниченной ответственностью. В коттеджном поселке может вообще не существовать никакой формальной организации его жителей.
Но в нем всегда есть управляющая компания. Она устанавливает правила жизни: цены на подключение к инфраструктуре (если таковая существует), размер взносов на ее строительство (если какие-либо ее составляющие предстоит построить), стоимость услуг по содержанию территории поселка.
Перечень того, что предстоит построить, также обычно утверждает управляющая компания. Вновь прибывшему жителю предлагается лишь согласиться с установленными правилами и подписать соответствующие договора (инвестиционные, на обслуживание, предоставление услуг, выполнение работ).

Погода, Новости, загрузка...

Советы экспертов

автор:

спросить эксперта
Тема: Забор. Живая изгородь. Как и из чего? мне рассказывали про вьющееся растение, которое красиво цветет и дает плоды, которые можно кушать и ...
Тема: Установка гаражных автоматических ворот при строительстве частного коттеджа Уважаемы клиенты, продавцы и монтажники гаражных автоматических ворот Предлагаю здесь обсудить тему какие ворота гаражные ...
Тема: чем оснастить скважину? вам без рессивера ( промежуточная емкость, в которой собирается вода и поддерживается постоянное давление) не ...
Тема: Ремонт крыши в многоквартирном доме Мы живем на последнем этаже многоквартирного старого дома. Не можем закончить ремонт кухни потому что ...
Объявления
Обои для Вашего дома Продам качественные, шикарные обои ведущих производителей в http://www.svitshpaler.com.ua/ и бесплатно ...
Газобетон ТМ Стоунлайт от официального дилера в г. Бровары Gazoblok.kiev.ua - официальный дилер от завода-производителя газобетона ТМ Стоунлайт (Бровары) ...
Общестроительные работы Общестроительные работы:монтаж бетонных и железобетонных конструкций;кирпичная кладка;кровельные работы.
Алюминиевые радиаторы Esperado Алюминиевые радиаторы - идеальное решение для установки в частных домах ...
Алюминиевые радиаторы Esperado Алюминиевые радиаторы - идеальное решение для установки в частных домах ...
Биметаллический радиатор Esperado Биметаллические радиаторы занимают особое место среди всех типов радиаторов. Комбинация ...
Водяной теплый пол купить в Киеве Водяной теплый пол является высоко функциональной и экологичной системой отопления. ...
НАЙТИ ДОМ ДЛЯ СВОЕЙ СЕМЬИ
Выбрать тип дома
площадь м2
Выбрать тип проекта
http://traffim.com

SINOPTIK.UA: Прогноз погоды sinoptik.ua/погода-киев.
KINOafisha.ua - расписание фильмов и kinoafisha.ua.
www.ukr.net - горячие события со всей Украине.

bigmir)net TOP 100