Facebook
Menu

Каждую неделю бесплатная рассылка новостей
на актуальные темы.

www.muratordom.com.ua na Google+
Устройство канализации: согласования, разрешения

Существуют ситуации, при которых на выбор между локальным очистным сооружением и бессточным септиком влияет позиция ...

смотреть больше
Закрыть
Shop online Помощь Теги Newsletter

Юридические аспекты строительства общего жилого дома

Принимая решение о совместном строительстве, застройщики должны быть знакомы с некоторыми правовыми особенностями такого строительства и дальнейшей эксплуатации построенного дома.

Иногда возникают ситуации, когда несколько частных застройщиков по тем или иным причинам решают строить дом вместе. Чаще всего это несколько поколений одной семьи – например, родители и их взрослые дети; бабушка, дедушка и семья их взрослых внуков. Бывает, что дом вместе строят родственники не по прямой линии: племянники и их дяди (тети), двоюродные братья (сестры) или еще более дальние родственники. Совместное строительство семьями или людьми, не связанными родственными узами, – явление нечастое, но также возможное.

Прежде всего, необходимо получить представление о некоторых специальных юридических понятиях.

Какой бывает совместная собственность?

Главным правовым понятием по данной теме является общая собственность.
Основные положения, регулирующие понятие общей собственности, содержатся в гл. 26 Гражданского Кодекса Украины (ГКУ).
Особенности общей собственности на землю устанавливаются ст. 86–89 Земельного Кодекса Украины (ЗКУ), а общей собственности супругов и детей – главами 8 и 14 Семейного Кодекса Украины (СКУ).

Согласно указанным документам, имущество, принадлежащее двум или более лицам (сособственникам), принадлежит им на праве общей собственности (п.1 ст. 355 ГКУ).
Общая собственность бывает двух видов (ст. 355 ГКУ):
• с выделением долей (общая долевая собственность);
• без выделения долей (общая совместная собственность).

Общая долевая собственность
Освещая понятие общей долевой собственности, следует предостеречь читателя от ошибки, которую, как показывает практика, часто делают не только граждане, но даже, к сожалению, юристы и нотариусы. Ошибка эта состоит в смешении понятий «часть» и «доля».
Так, часть – это физическая часть вещи, а доля – это идеальная часть вещи (имущества). Приобретая часть вещи, покупатель может делать с ней, что захочет – унести, увезти, продать, подарить, завещать без согласия и участия продавца.
Если же приобретается (создается) доля в имуществе, и продавец, и покупатель доли (лица, создавшие ее – «долевики») остаются собственниками всего имущества. Продажа (приобретение, создание) доли означает лишь продажу (приобретение, создание) части прав и обязательств по отношению к имуществу. Размер доли, в свою очередь, определяет количественное выражение этих прав и обязанностей в случаях, если таковые вообще подлежат количественному выражению.

Внимание! Закон устанавливает презумпцию права долевой собственности: общая собственность считается долевой, если договором или законом не установлено иное (п.4 ст. 355 ГКУ).

Приобретая долю в имуществе, участник общей долевой собственности (далее – участник) получает права и обязанности:
1. Право участвовать в определении порядка владения и пользования общим имуществом. Порядок устанавливается по согласию всех участников (ст. 358 ГКУ) и может быть оформлен письменным договором. Если объект общей долевой собственности – земельный участок, договор должен быть заверен нотариально (п.2 ст. 88 ЗКУ).
2. Право на получение во владение и пользование части общего имущества, соответствующей его доле в праве общей долевой собственности. Если это невозможно, участник вправе требовать от других сособственников соответствующей материальной компенсации (ст. 358 ГКУ).
3. Право на распоряжение своей долей в общей долевой собственности. В случае продажи доли должно быть соблюдено право преимущественной покупки доли другими сособственниками (ст. 361–362 ГКУ).
4. Право на выделение доли в натуре. Если это невозможно или запрещено законом, сособственник имеет право получить от других участников денежную или иную материальную компенсацию (ст. 364 ГКУ).
5. Обязанность нести затраты на содержание общего имущества (пропорционально своей доле). Участник также несет ответственность перед третьими лицами по обязательствам, связанным с общим имуществом.

Причины путаницы

Смешению понятий «часть» и «доля» существенно способствует украинская правовая терминология. По-украински эти термины очень похожи. Так, «часть» – по-украински звучит как «частина», а доля – «частка». И хотя путать «частину» и «частку» недопустимо (как видно из вышеизложенного и будет также показано ниже), автору этой статьи за долгую практику приходилось не раз читать подготовленные нотариусами договоры с ошибками. Традиционно они начинались со слов: «За цим договором продавець продає, а покупець купує 1/2 (1/3, 1/4) частину наступного майна...». В ответ на указание на ошибку (на самом деле продается не «частина», а «частка»), иногда звучало «А яка різниця?!». Хуже того, нотариусы часто настаивали на своей безграмотной формулировке в ущерб интересам сторон сделки, возможно, желая «не потерять лицо». Между тем «різниця» зачастую бывает огромной.
Так, однажды клиенты автора этой статьи приобретали ни много ни мало, а целый завод в одном небольшом городе. Завод составлял определенную долю целостного имущественного комплекса, в который входил и жилой многоквартирный дом. Следовательно, жильцы этого жилого дома имели право преимущественной покупки завода. Чтобы соблюсти все нормы закона, покупатели завода обязаны были сначала предложить приобрести завод каждому жильцу дома (ст. 362 ГКУ). И лишь в случае их отказа они сами получали право приобрести завод. Понятно, что жильцы не собирались покупать завод, а покупатели – проходить многомесячную процедуру предварительного предложения завода жильцам. Но если бы жильцам завод не предложили, а они узнали бы о сделке (в маленьких городах это более чем вероятно) и имели достаточные правовые знания, они могли бы оспаривать сделку на основании несоблюдения их преимущественного права. И покупатели понесли бы достаточно ощутимые материальные потери, чтобы как-нибудь уладить дело.
Сделка завершилась удачно именно потому, что дело было в маленьком городке, и местные нотариусы, а также работники БТИ также совершенно не понимали, чем «частина» отличается от «частки». В связи с этим они переоформили в БТИ запись о регистрации исходной сделки, убрав слово «частка». Но когда аналогичный случай произошел в Киеве, где общая юридическая грамотность выше, для продажи «частки» пришлось предварительно делать договор о разделе общего имущества (о нем пойдет речь ниже), которым «частки» были выделены в натуре и, таким образом, общая собственность прекратилась. К счастью, в киевском случае участников общей долевой собственности было всего четыре, а не жилой многоквартирный дом. Это значительно упростило процедуру раздела общего имущества.
В связи с вышеизложенным, советуем участникам долевой собственности быть бдительными. Если, исходя из сути правоотношений, приобретается «частка», то нужно правильно понимать, какие последствия это может иметь.

Общая совместная собственность

Классический пример общей совместной собственности – собственность супругов (ст. 60 СКУ).
Если заказчиком строительства дома является один из супругов (обычно – тот, на кого оформлены права на земельный участок), то построенный дом является общей совместной собственностью. В данном случае супругов можно рассматривать как одного застройщика.
Закон устанавливает также, что общей совместной собственностью является имущество, приобретенное в результате общего труда или за общие денежные средства членов семьи (п. 4 ст. 368 ГКУ).

Правовой режим общей совместной собственности (ст. 369-372 ГКУ)

Сособственники имущества, находящегося в общей совместной собственности, совладельцы («совместники») владеют, пользуются и распоряжаются имуществом совместно, если иное не предусмотрено договоренностью между ними. В применении к жилому дому это означает, что все «совместники» имеют право пользоваться всеми помещениями жилого дома без ограничений.
Содержащаяся в законе оговорка «если иное не установлено договоренностью между ними», предоставляет «совместникам» право договариваться между собой, кто каким помещением будет пользоваться исключительно или преимущественно. Но существенным отличием полномочий «совместников» от сособственников долевой собственности («долевиков») заключается в различных возможностях правовой защиты в случае, если договориться не удается.
Обычно граждане обращаются за защитой в суд. Если это «долевики», которым не удалось договориться о порядке пользования общим имуществом, суд имеет правовое основание для того, чтобы установить этот порядок (пользование пропорционально долям, о котором говорилось выше – п. 3. ст. 358 ГКУ). Но если по такому же вопросу в суд обратится один из «совместников», у суда не будет «долевого» критерия для установления порядка пользования общим имуществом. Ведь в совместном имуществе доли не определены, а закон устанавливает одно основание порядка пользования – договоренность сособственников. Поэтому «совместнику» придется хорошо потрудиться, чтобы обосновать свои права на пользование тем или иным имуществом.
Оговоримся, что в данном случае речь не идет о совместной собственности супругов: режим их собственности достаточно полно урегулирован СКУ. Режим общей совместной собственности является органичным для союзов, которые «совместили» свои жизни в одну добровольно – то есть, для супругов. Они согласились жить вместе и решать все вопросы по взаимному согласию. А если согласие не достигнуто, случается, что супруги разводятся. Последствие развода – раздел имущества, после которого прекращается совместный характер владения. Но это «уже совсем другая история...».
Все другие лица, кроме супругов, независимо от того, являются ли они членами одной семьи или нет, объективно могут и должны претендовать на отдельное жизненное пространство. Поэтому, во избежание споров, мы рекомендуем (всем, кроме супругов) строительство общего дома осуществлять на основаниях общей долевой собственности. Тем более что закон (п. 4. ст. 368 ГКУ) позволяет членам одной семьи, которые совместно строят дом, устанавливать для будущего дома режим долевой собственности. Для этого нужно заключить соответствующий письменный договор.
Для распоряжения земельным участком или жилым домом, которые находятся в совместной собственности, необходимо нотариально удостоверенное согласие всех сособственников на такое распоряжение с указанием его существенных условий: цены, порядка оплаты и т. д. (п. 2 ст. 369). Также в документе может быть указано, что сособственник, уполномоченный заключать сделку, может по своему усмотрению определять ее условия.
Участники общей совместной собственности так же, как и «долевики», имеют право на выделение в натуре своей доли. При этом доли каждого сособственника признаются равными, если иное не установлено договоренностью между ними или законом.

Читайте также:
Строительство дома в городе: согласование проекта
Как обеспечить выполнение обязательств по договору подряда
Особенности страхования загородного жилья

Погода, Новости, загрузка...

Советы экспертов

автор:

спросить эксперта
Тема: УТЕПЛЕНИЕ ПАДСКАЖИТЕ КАК ПРАВИЛЬНО И В КАКОЙ ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТИ ПРОИЗВОДИТЬ РАБОТЫ ПО УТЕПЛЕНИЮ НОРУЖНЫХ СТЕН И КАКИЕ ...
Тема: Декоративные пруды и водоемы. 1275 1271 1272 Чем сильнее чело веческий ум стремится к неизвестным технологиям и открытиям - ...
Тема: Мой мир - Муратор М12 Всем привет! Заложен фундамент и Моего мира: http://proekty.muratordom.com.ua/projek ... i=20&nr=51 Участок получен практически одновременно с ...
Тема: Озеленение участка В том году купил проект на Z500 строительство сейчас в самом разгаре, стены и крыша ...
Объявления
Теплоноситель Тепро-30П Рабочая жидкость для систем отопления различных типов, работающих при низких ...
Теплоноситель Антифриз PLUS Универсальный теплоноситель для автономных систем отопления, тепловых насосов. Может использоваться ...
Теплоноситель (хладоноситель) ТЕПРО-30Е Основа - этиленгликоль. ТУ У 24.1-2464717949-001:2005. Для стационарных систем отопления ...
Теплоноситель для систем отопления Антифриз PLUS Универсальный теплоноситель для автономных систем отопления, тепловых насосов. Может использоваться ...
Антифриз для систем отопления Дефриз Природный теплоноситель (антифриз) для автономных систем отопления, котлов, батарей или ...
Жидкость для системы отопления Антифриз Теко Теплоноситель для локальных систем отопления, кондиционирования и других теплообменных аппаратов ...
Теплоноситель для систем отопления БИШОТЕРМ-30 Новинка на рынке теплоносителей от флагмана в сегменте бытовых и ...
НАЙТИ ДОМ ДЛЯ СВОЕЙ СЕМЬИ
Выбрать тип дома
площадь м2
Выбрать тип проекта
http://traffim.com

SINOPTIK.UA: Прогноз погоды sinoptik.ua/погода-киев.
KINOafisha.ua - расписание фильмов и kinoafisha.ua.
www.ukr.net - горячие события со всей Украине.

bigmir)net TOP 100