Facebook
Menu

Каждую неделю бесплатная рассылка новостей
на актуальные темы.

www.muratordom.com.ua na Google+
Заказчик и подрядчик: права и обязанности
Договор подряда, как и любой другой, является перечнем прав и обязанностей сторон.
смотреть больше
Закрыть
Shop online Помощь Теги Newsletter

Хозпостройки: какие из них нужно проектировать?

Давайте попробуем разобраться, для всех ли зданий и сооружений требуется создание проекта Если нет, то для каких именно из них это необязательно.

Чтобы разобраться в этом вопросе, целесообразно «пойти с конца» – с правового результата всей согласовательной процедуры жилого дома. А именно – регистрации объекта строительства как объекта недвижимости и связанного с ней приобретения права собственности.
Основанием для этого служит следующее соображение: закон требует выполнения проекта в том случае, когда это необходимо для обеспечения безопасности (жизни и здоровья, санитарной, пожарной) самих хозяев дома, окружающих, общества в целом, а также природной среды (экологической безопасности).
Чтобы нормы закона выполнялись, нужны негативные последствия, наступления которых боялись бы граждане.
В отношении строительства система понуждения к выполнению проекта (а значит – и обеспечения безопасности) построена следующим образом:
• проект объекта архитектуры подлежит согласованию;
• после выполнения строительства государство в процессе приема построенного объекта в эксплуатацию подтверждает его соответствие утвержденному проекту и дает санкцию на его эксплуатацию;
• только после этого выполняется процедура получения права собственности на объект недвижимости.

Как возникают ограничения?
Процедура превращения объекта строительства в объект недвижимости осуществляется таким образом.
1. БТИ проводит техническую инвентаризацию объекта на основании документа, подтверждающего ввод его в эксплуатацию.
2. В результате владелец получает технический паспорт дома, где указываются все здания и сооружения (п. 1.6, 3.6 Временного положения о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество. Далее – Временное положение о порядке регистрации недвижимости).
Если на момент технической инвентаризации оказывается, что дом построен с нарушением проекта (либо на участке есть другие здания и сооружения, возведенные без утвержденного проекта или с отклонениями от него), сведения о таких объектах заносятся в технический паспорт (ч. 23 п. 3.2 Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества. Далее – Инструкция о технической инвентаризации).
3. Владельцу выдают Извлечение о регистрации прав собственности на недвижимое имущество (Извлечение о регистрации), что предусмотрено п. 3.8 Временного положения о порядке регистрации недвижимости. Это и есть документ, удостоверяющий возникновение права собственности на недвижимость. При этом в Извлечении также будут указаны сведения о самовольно построенных объектах и/или помещениях.
Запись о наличии самостроя в Извлечении о регистрации является своеобразным приговором недвижимости, поскольку ограничивает права распоряжения ею. Если на участке зафиксирован самострой, недвижимость будет невозможно продать или подарить.
Запрет на отчуждение самостроя обеспечивается правилами осуществления нотариальных действий с недвижимостью. Все сделки подлежат нотариальному удостоверению (ст. 657, 716, 719 ГКУ). Одним из обязательных документов, которые предоставляются нотариусу, является Извлечение (по-украински – «Витяг») из Реестра прав собственности на недвижимое имущество (Извлечение из Реестра прав). В этом документе также будут содержаться сведения о самовольно построенных помещениях и/или строениях, если таковые существуют (п. 63 Инструкции о порядке осуществления нотариальных действий нотариусами Украины. Далее – Инструкция о нотариальных действиях).
Согласно тому же пункту нотариус отказывает в удостоверении договора по отчуждению недвижимости, если Извлечение из Реестра прав содержит отметки о наличии объектов самовольного строительства.
Таким образом, круг замыкается. Нарушение требований обязательного проектирования обнаруживается при технической инвентаризации. А она является технической базой для регистрации права собственности на недвижимость и фиксируется в регистрационных документах. Так создается то самое негативное последствие (блокирование права распоряжения недвижимостью), которое вынуждает застройщиков выполнять требования закона в области проектирования.

Проектировать обязательно то, что станет недвижимостью
Исходя из вышеизложенного, ответ на вопрос, что же подлежит обязательному проектированию, следует искать в нормативных документах, в которых указаны критерии для отнесения того или иного объекта к недвижимости.
Такими документами являются:
• Инструкция о проведении технической инвентаризации;
• Методические рекомендации относительно определения недвижимого имущества, которое находится на земельных участках, право собственности на которые подлежит государственной регистрации (Методические рекомендации).
В Инструкции даны классификация и перечень зданий и сооружений, расположенных на усадебных земельных участках (п. 2.2). На приусадебных участках, кроме жилых домов, размещаются хозяйственные здания/постройки – сараи, хлева, летние кухни, гаражи, мастерские, навесы, уборные и т. д., а также хозяйственные сооружения – колодцы, выгребные ямы, ограждения, ворота, калитки, мощение и пр.
В Инструкции о проведении технической инвентаризации также дан ответ на вопрос, какие из вышеперечисленных строений не считаются самостроем (п. 3.2). При строительстве домов усадебного типа не считается самовольным строительством возведение временных зданий (построек): навесов, палаток, киосков, накрытий, летних душевых, теплиц, покрытых полиэтиленовой пленкой, сооружений, которые не требуют работ по обустройству фундаментов.
Как видим, кроме перечня объектов, которые не являются самостроем, вышеприведенное нормативное положение устанавливает общий критерий отнесения объектов к недвижимости, а значит – к требующим или не требующим обязательного проектирования. Таким критерием является наличие фундамента. По этому признаку в Инструкции осуществляется разделение построек на объекты недвижимости (имеют фундамент) и временные здания (постройки), не имеющие фундамента. Поскольку приведенный в Инструкции перечень объектов, не являющихся самостроем, не является исчерпывающим, общий критерий (наличие фундамента) позволяет идентифицировать с точки зрения необходимости проектирования и другие объекты. Так, например, беседка, мангал или металлический гараж из сборных конструкций обычно возводят без обустройства фундаментов. Поэтому проектировать их нет необходимости. Правда, и беседку, и мангал можно сделать «фундаментальными». Но осведомленный о последствиях «фундаментальности» застройщик примет решение об этом осознанно. Гостевой домик или баня, если они выполнены на фундаменте, также являются объектами недвижимости, поэтому требуют проектирования.

Гараж тоже может представлять собой капитальную постройку. Тогда при его возведении застройщику придется пройти всю согласовательную строительную процедуру.
Еще одним ключевым документом для выяснения вопроса об отнесении того или иного объекта к недвижимости являются Методические рекомендации об определении недвижимости. Они устанавливают единый критерий отнесения того или иного объекта к недвижимости – тесную связь с землей, невозможность переноса объекта недвижимости в другое место без его повреждения. Фактически, наличие или отсутствие фундамента является конкретизацией общего критерия: фундамент, в сущности, является той строительной конструкцией, которая и устанавливает связь объекта с землей.
Методические рекомендации дают дополнительное правовое основание для того, чтобы некоторые облегченные сооружения на земельном участке не считать подлежащими проектированию (п. 2.10). Сооружения площадью до 30 м², изготовленные из облегченных конструкций без сооружения фундамента, а также архитектурно-объемные элементы садово-парковой композиции (беседки, ротонды, перголы, трельяжи, арки, киоски, павильоны, знаки, объединенные общим художественным замыслом и выполняющие утилитарные или декоративные функции, садово-парковая мебель, оборудование игровых и хозяйственных площадок, декоративные вазы, парковые скульптуры, урны, питьевые фонтанчики) относятся к разряду построек и сооружений, которые называются малыми архитектурными формами. Малые архитектурные формы не являются недвижимостью (недвижимым имуществом), поскольку не имеют важного признака недвижимости – тесной связи с землей (их перенос возможен без их повреждения и существенного обесценивания). А раз такие объекты недвижимостью не являются, то они не подлежат регистрации органами БТИ, а значит – и обязательному проектированию.
Критерий тесной связи с землей дает нам возможность разобраться с объектами, для которых критерий наличия фундаментов неприменим, то есть теми, которые, в принципе, фундаментов иметь не могут: погребами, колодцами, скважинами.
Так, в Методических рекомендациях разъясняется, что колодец и скважина являются недвижимым имуществом, поскольку они тесно связаны с землей (п. 2.6. и 2.9).
В документе ничего не говорится о погребе, выгребной яме и септике. Но, следуя предложенной логике, и погреб, и выгребную яму, и септик следует отнести к недвижимому имуществу: перенос этих сооружений без их разрушения как таковых невозможен.

Общеправовые требования
При сооружении объектов, не требующих обязательного проектирования, следует помнить о требованиях закона, которые распространяются на все аспекты усадебной жизни. Таким требованием является, например, принцип добрососедства, установленный ст. 103 Земельного кодекса Украины (ЗКУ). Этот принцип предусматривает, что собственники земельных участков должны выбирать такие способы использования своих участков, при которых собственникам, землепользователям соседних земельных участков создается меньше всего неудобств (таких, как задымление, затенение, неприятные запахи, шумовое загрязнение).
Практически это означает, что, например, при размещении мангала (если его планируют использовать достаточно часто) необходимо учитывать розу ветров и сделать все возможное, чтобы дым не попадал на соседний участок.
То же самое можно сказать и о беседке, если в ней предполагается слушать громкую музыку, особенно по вечерам.

Читайте также:

Хозяйственные помещения и строения

Избранные комментарии:
Надежда 2016-10-04 11:29
У нас стоит гараж,мы решили построить на нем Второй этаж...Какое ...
Погода, Новости, загрузка...

Советы экспертов

автор:

спросить эксперта
Тема: Дизайн спальной комнаты 2141 2142 В спальне мы расслабляемся и спим, читаем и смотрим любимые фильмы, тут мы ...
Тема: Гидроизоляция подвального помещения! Как правильно сделать гидроизоляцию подвального помещения?! Внутри или снаружи, возможно иньекционная гидроизоляция.
Тема: Камин из обычной каменной печи- это возможно? Очень хочется переделать старую печь под камин, но слышала что для камина нужен особый дымоход,а ...
Тема: Вопрос редакции. C апреля 2010 года получаю журнал Муратор по почте.Уже второй номер приходит не запечатаный в ...
Объявления
Стільниці з кварциту Компанія "Антік Захід" пропонує Вам стільниці з кварциту. Штучний камінь ...
Установка теплосчетчиков Устанавливаем теплосчетчики: WMZ-UA Gross (украинско - германский) и ELF ( ...
Отливы, козырьки, нащельники от производителя Производим и устанавливаем отливы, козырьки, нащельники под ключ! Мы предлагаем: ...
Защитные роллеты, рольставни, алюминиевые, перфорированные и т.д. Защитные роллеты – великолепное решение для защиты жилых и торгово-офисных ...
Остекление коттеджей (возможна оплата частями) Устанавливаем металлопластиковые окна и двери за один день! Окна Rehau, ...
Окна за 1 день и в рассрочку Металлопластиковые окна и двери за один день! Окна Rehau, Salamander, ...
Керамическая черепица Cezar Вес 4,0кг. Количество черепицы на м2 - 10,0шт. Размер 410x250 ...
НАЙТИ ДОМ ДЛЯ СВОЕЙ СЕМЬИ
Выбрать тип дома
площадь м2
Выбрать тип проекта
http://traffim.com

SINOPTIK.UA: Прогноз погоды sinoptik.ua/погода-киев.
KINOafisha.ua - расписание фильмов и kinoafisha.ua.
www.ukr.net - горячие события со всей Украине.

bigmir)net TOP 100