Facebook
Menu

Каждую неделю бесплатная рассылка новостей
на актуальные темы.

www.muratordom.com.ua na Google+
Земельная экзотика: аренда, суперфиций, эмфитевзис

Начиная строительство, застройщик либо имеет землю, либо планирует ее покупать. Но и на чужой земле ...

смотреть больше
Закрыть
Shop online Помощь Теги Newsletter

Дом и земельный участок. Связь в контексте приобретения

Приобретение частного дома и земельного участка – важный и ответственный шаг. Принимая подобное решение, необходимо понимать и учитывать не только архитектурно-технические моменты, но и юридическую составляющую всего процесса.

Рассматривать перспективу приобретения частного жилого дома невозможно без урегулирования вопроса с земельным участком, на котором этот дом находится.
Несмотря на очевидную физическо-географическую взаимосвязь, дом и земельный участок – юридически самостоятельные объекты имущественных прав.
С целью внесения ясности предлагаем определиться с основными понятиями, которые используются в данной статье.
Частный жилой дом – строение капитального типа, сооруженное с соблюдением требований, предусмотренных законом, другими нормативно-правовыми актами, и предназначенное для постоянного проживания в нем.
Земельный участок – участок земли в пределах населенного пункта, который используется для строительства и обслуживания жилого дома.
Усадьба – земельный участок вместе с расположенными на нем жилым домом, хозяйственно-бытовыми постройками, наземными и подземными коммуникациями, многолетними насаждениями.

Заключение договора. Необходимые документы

Купля-продажа частного дома:
• свидетельство о праве собственности на дом;
• извлечение (витяг) из реестра о праве соб­ственности на недвижимое имущество;
• 2 извлечения о регистрации (выдаются в БТИ);
• технический паспорт дома;
• справка из жека (форма №3);
• справка о том, что за малолетними детьми площадь частного дома не закреплена;
• паспорта продавца, покупателя, супруга (супруги) продавца и покупателя;
• идентификационные номера продавца, покупателя, супругов (оригинал);
• свидетельство о браке;
• нотариально заверенное согласие на продажу недвижимости (в случае отсутствия супруга (супруги) в момент оформления договора).

Договор об отчуждении земельного участка:
• государственный акт о праве частной соб­ственности на землю;
• нормативно-денежная оценка земли;
• вывод о наличии/отсут­ствии ограничений на использование земельного участка (выдается органом земельных ресурсов);
• экспертная оценка земельного участка (выполняет независимый эксперт);
• кадастровый план отчуждаемого земельного участка (необходим в случае, когда продается часть единого земельного участка).

Возникновение права на возведение жилого дома

Юридическая взаимосвязь частного дома с земельным участком начинает прослеживаться еще на этапе подготовки к строительству: само право на застройку земельного участка возникает у его собственника или законного пользователя.
Такие требования закреплены как в гражданском, так и в земельном законодательстве, например , в ст.  75 ГКУ, в п. д) ч. 1 ст. 90, в п. г) ч. 1 ст. 95 ЗКУ.
Процесс строительства и последующий ввод в эксплуатацию объекта недвижимости неразрывно связаны между собой и невозможны без оформленного права собственности или пользования земельным участком, на котором этот объект расположен.

Имущественный комплекс 2 в 1

Итак, частный дом построен, введен в эксплуатацию, документы, удостоверяющие право собственности продавца на него, в наличии, а значит, документы на право собственности или пользования земельным участком тоже должны существовать.
Согласно положениям ч. 1 ст. 377 ГКУ, в случае приобретения жилого дома к покупателю переходит право собственности на земельный участок, на котором этот дом расположен, аналогичная норма закреплена в ч. 1 ст. 120 ЗКУ.
Переход права собственности на земельный участок осуществляется в большинстве случаев путем оформления соответствующего гражданско-правового соглашения (договора).
В указанных выше статьях также закреплено, что если дом или иное сооружение размещены на земельном участке, который находится в пользовании, в случае перехода права собственности на них к новому собственнику переходит право пользования земельным участком на условиях и в том же объеме, которые были у предыдущего пользователя.
Что получается: покупка (принятие в дар, наследование) частого жилого дома неразрывно связана с обязательным оформлением права собственности или пользования земельным участком, что оформляется отдель¬ными договорами. Право собственности на них регистрируют разные органы. В случае с домом или с другим сооружением – это бюро технической инвентаризации, а в случае с земельным участком – органы земельных ресурсов.
Понятие «усадьба» как единый имущественный комплекс теряет свой смысл в связи с невозможностью получения одного правоустанавливающего документа на комплекс «дом-земля» – действующим законодательством просто не предусмотрена такая возможность.
В итоге возникает необходимость получать как минимум два разных правоустанавливающих документа: свидетельство на право собственности на жилье и государственный акт о праве собственности на земельный участок (или заключать соответствующий договор касательно права пользования земельным участком).
Законодательством предусмотрены варианты правового регулирования ситуаций, когда собственник жилого дома и собственник земельного участка – разные лица, например, право пользования чужим земельным участком на основании договора аренды или право использования чужого земельного участка для застройки (суперфиций), которое также возникает на основании соответствующего договора.
В результате такого положения вещей возникают ситуации, когда у физически неразделимых объектов недвижимости (жилой дом и земельный участок) собственники разные.

Пример ситуации

После приобретения частного жилого дома новый собственник, получив право пользования, приватизировал земельный участок, на котором этот дом стоит.
Решением суда договор купли-продажи дома по определенным причинам был признан недействительным. Право собственности на частный дом возвратилось к продавцу, а участок на законных основаниях находится в частной собственности покупателя.
Собственник участка отказывается продать (уступить другим способом) свою собственность.
Такие конфликтные ситуации годами рассматриваются в судах и часто не приводят к желаемому результату ни для одной из сторон.

Нормативные документы

Гражданский кодекс Украины (ГКУ) №435-IV от 16.01.2003 г.; ст. 375, 377
• Земельный кодекс Украины (ЗКУ) №2768-III от 25.01.2001 г; ч. 1 ст. 90, ч. 1 ст. 95, ч. 6 ст. 120
• Закон Украины «О землеустройстве» №858-IV от 22.05.2003 г.
• Закон Украины «Об аренде земли» №161-XIV от 06.10.1998 г.
• Закон Украины «О нотариате» №3425-XII от 02.09.1993 г.
•  Инструкция о порядке осуществления нотариальных действий нотариусами Украины; утверждена приказом Министерства юстиции Украины №20/5 от 03.03.2004 г.; п. 6

Приобретение

Связь жилого дома с земельным участком, на котором он расположен, четко прослеживается также и в процессе обязательного нотариального оформления покупки (дарения, принятия в наследство) дома.
Например, в п. 64 «Инструкции о порядке осуществления нотариальных действий нотариусами Украины» закреплено, что если из предоставленных нотариусу документов следует, что жилой дом, строение, сооружение, другое недвижимое имущество построено (или строится) на земельном участке, который не был отведен для этой цели, нотариус отказывает в удостоверении договора отчуждения жилого дома и другого недвижимого имущества. Целевое назначение земельного участка указывается в правоустанавливающем документе на него.
Положениями ч. 6 ст. 120 ЗКУ закреплено, что существенным условием договора, который предусматривает приобретение права собственности на жилой дом, строение или сооружение, является кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с приобретением права собственности на эти объекты. аналогичное положение содержится и в ст. 377 ГКУ.
Кадастровый номер земельного участка – индивидуальный цифровой код (номер) земельного участка, не повторяющийся на территории Украины. Номер формируется во время проведения кадастровой съемки, отображается на кадастровом плане земельного участка и документации по землеустройству и присваивается ему при осуществлении государственной регистрации.
Как видим, кадастровый номер является одним из основных реквизитов земельного участка. Получается, что приобретение частного дома, расположенного на участке, которому не присвоен кадастровый номер, практически невозможно.
Таким образом, нотариус, который удостоверяет соответствующий договор о переходе права собственности на частный дом (купля-продажа, дарение), не удостоверит такой договор без урегулирования земельного вопроса.
***
Подведем итоги.
Как видно из вышеизложенного, частный дом и земельный участок, на котором он расположен, юридически неразрывно связаны между собой, но являются отдельными объектами имущественного права.
При принятии решения о покупке частного дома необходимо узнать у продавца, когда и на основании чего у него возникло право собственности или пользования участком, единственный ли он владелец (пользователь) земельного участка, на котором расположен дом, не установлены ли сервитуты.
Только после тщательного изучения «истории» дома и земельного участка можно реально взвесить все за и против, предусмотреть все риски и возможные неудобства, связанные с владением приобретенным имуществом.

Избранные комментарии:
Антонина 2017-05-25 09:29
Спасибо за понимание вопроса и вдумчивые ответы
Ольга В 2016-07-04 15:23
Спасибо за полезную и интересную статью. Если решите продать участок ...
Погода, Новости, загрузка...

Советы экспертов

Ограничение перехода квартир на индивидуальное отопление

автор: Наталия Калиниченко

Хотелось бы узнать мнение эксперта о новом введении Кабинета Министров об ограничении перехода квартир на индивидуальное отопление. Данная инициатива представлена в законопроекте №3142 об изменениях, касающихся "усовершенствования отношений в сфере теплоснабжения, предоставления услуг централизованного отопления и централизованного горячего водоснабжения". Документ зарегистрирован в ВР 29 августа ...

  • Электротехническое оборудование
  • Котлы, отопительное оборудование
  • Садовая техника
  • Водосточные системы
спросить эксперта
Тема: Установка гаражных автоматических ворот при строительстве частного коттеджа Уважаемы клиенты, продавцы и монтажники гаражных автоматических ворот Предлагаю здесь обсудить тему какие ворота гаражные ...
Тема: Что выбрать - гипсокартон или блоки? Предлагаю обсудить вопрос, который очень часто задают заказчики. ИЗ ЧЕГО ЖЕ ЛУЧШЕ ДЕЛАТЬ ПЕРЕГОРОДКУ МЕЖДУ ...
Тема: Отопление без газа! Отопление без газа.Тепловой насос.Теплонакопитель.Теплый пол.
Тема: Забор. Живая изгородь. Как и из чего? Кто предпочитает живую изгородь - ОТЗОВИтесь! Нужны советы из личного опыта. Какими растениями засадить периметр ...
Объявления
Пескоструйка в Киеве. Пескоструйная очистка. Пескоструйка в Киеве. Пескоструйная очистка.
Электромонтажные и электроустановочные работы Миссия нашего специалиста – устранение неполадок в электрике, восстановление пропавшего ...
Кровельные плёнки и мембраны Кровельные пленки и мембраны Strotex и Juta. Различных плотностей и ...
Станки для производства кирпича Лего в Украине. Кирпич, как строительный материал, издавна ценится за свою высокую прочность, ...
Гостиницу деревянную в Крыму из сруба Гостиницу деревянную в Крыму из сруба Возвести гостевой дом, гостиницу, ...
Новый вид кирпича литос - лунный мрамор «Лунный мрамор» - универсальный камень, который можно использовать практически для ...
Пленка для утепления окон Теплосберегающая пленка «Тепло в дом» - экологическая пленка, которая увеличит ...
НАЙТИ ДОМ ДЛЯ СВОЕЙ СЕМЬИ
Выбрать тип дома
площадь м2
Выбрать тип проекта
http://traffim.com

SINOPTIK.UA: Прогноз погоды sinoptik.ua/погода-киев.
KINOafisha.ua - расписание фильмов и kinoafisha.ua.
www.ukr.net - горячие события со всей Украине.

bigmir)net TOP 100